Depuis le 27 juin 2026, les cessions de parts sociales ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière sont soumises, à peine de nullité, à un formalisme renforcé. Dans un vade-mecum pratique adopté le 9 octobre 2026, le Conseil national des barreaux en précise le champ, les diligences attendues de l’avocat et les conséquences du non-respect. L’article 30 du PLF 2027 clarifierait par ailleurs les modalités d’enregistrement de ces cessions.
Le CNB publie son guide pratique
L’article 68 de la loi n°2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales (« Loi Fraude ») a créé l’article 1865-1 du Code civil. Entré en vigueur le 27 juin 2026, ce texte impose, pour certaines cessions de titres de personnes morales à prépondérance immobilière, le recours à l’une des 3 formes d’actes qu’il énumère : acte authentique, acte sous signature privée contresigné par avocat ou acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans les cas où celui-ci est légalement habilité à intervenir. L’objectif est notamment d’améliorer la traçabilité des opérations permettant le transfert indirect d’un patrimoine immobilier.
Dans ce contexte, le Conseil national des barreaux a publié une première édition de son « Vade-mecum pratique à destination des avocats », adoptée par son assemblée générale le 9 octobre 2026. Le guide présente les opérations et structures concernées, les exclusions, les actes admissibles et le rôle de l’avocat. Il comprend également une check-list, un schéma décisionnel et une foire aux questions. Cette publication a vocation à être actualisée au regard de la pratique et des évolutions jurisprudentielles.
Un acte qualifié désormais obligatoire
À peine de nullité, la cession doit être constatée par l’une des trois formes suivantes :
- Un acte authentique ;
- Un acte sous signature privée contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil ;
- Un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité à le faire.
Un acte simplement rédigé par un avocat ne suffit donc pas : il doit être effectivement contresigné. Par son contreseing, l’avocat atteste avoir pleinement éclairé la partie qu’il conseille sur les conséquences juridiques de l’acte. Celui-ci fait foi de l’écriture et de la signature des parties et dispense de toute mention manuscrite exigée par la loi.
Acte sous signature privée et contreseing d’avocat
L’acte sous signature privée est l’acte signé par les parties sans intervention d’un officier public. La signature manifeste leur consentement, mais chacune peut, en principe, désavouer son écriture ou sa signature, ce qui ouvre une procédure de vérification.
Le contreseing de l’avocat ne transforme pas cet acte en acte authentique : il demeure un acte sous signature privée. Il lui confère toutefois une force probante renforcée. En application de l’article 1374 du Code civil, il fait foi de l’écriture et de la signature des parties, la procédure de faux lui est applicable et il dispense de toute mention manuscrite exigée par la loi (ex : mention, en toutes lettres et en chiffres, de la somme ou de la quantité due dans un engagement unilatéral de payer (article 1376 du Code civil). L’avocat atteste en outre avoir pleinement éclairé la partie qu’il conseille sur les conséquences juridiques de l’acte. C’est ce contreseing, et non la seule rédaction de l’acte par l’avocat, qui satisfait à l’article 1865-1 du Code civil.
La réforme comporte également un volet fiscal : l’enregistrement de la cession est subordonné à la présentation d’un acte conforme à ce formalisme. À défaut, le service de l’enregistrement peut refuser d’accomplir la formalité.
Un champ d’application plus large qu’il n’y paraît
Le dispositif ne concerne pas uniquement les SCI : il est susceptible de s’appliquer à toute personne morale, française ou étrangère, émettant des parts sociales ou des actions et répondant à la définition fiscale de la prépondérance immobilière prévue par l’article 726, I-2° du CGI. Peuvent ainsi être concernées les SARL, SAS, SA, SNC et sociétés étrangères dont les titres ne sont négociés ni sur un marché réglementé ni sur un système multilatéral de négociation.
La prépondérance immobilière est caractérisée lorsque l’actif de la personne morale est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. L’analyse doit être menée à partir de la valeur vénale réelle des actifs.
La notion de « cession » doit également être appréhendée largement. Le guide du CNB vise notamment les ventes, donations, échanges, apports de titres, cessions de droits démembrés et promesses synallagmatiques valant vente. Pour les promesses unilatérales, la prudence est recommandée lors de la levée de l’option. Elle l’est aussi pour certaines opérations réalisant une transmission indirecte de propriété, notamment le rachat par une société de ses propres titres.
Sont en revanche exclues les cessions de parts ou d’actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, ainsi que les opérations emportant transmission universelle de patrimoine, telles que les fusions, scissions, dissolutions sans liquidation et apports partiels d’actif soumis au régime des scissions. Selon le guide, les successions, legs et partages ne relèvent pas davantage du dispositif.
Des diligences renforcées pour l’avocat
L’intervention de l’avocat ne se limite pas à l’apposition du contreseing. Il doit notamment :
- Vérifier la qualification de personne morale à prépondérance immobilière et l’absence d’exclusion ;
- Contrôler l’identité, la capacité et les pouvoirs des parties ;
- Identifier et vérifier les bénéficiaires effectifs ;
- Comprendre l’objet économique de l’opération et apprécier la cohérence de son prix, de son financement et des flux ;
- Accomplir et documenter les diligences LCB-FT, notamment celles portant sur l’origine des fonds et l’existence de sanctions financières ciblées ;
- Assurer le passage des fonds par la CARPA lorsqu’il reçoit le prix de cession.
Le guide recommande en particulier de vérifier la composition de l’actif à la date de la cession ou au cours de l’année précédente, et de conserver les éléments justifiant la qualification ou l’absence de qualification de personne morale à prépondérance immobilière.
Une nullité aux conséquences potentiellement lourdes
La cession conclue sans respecter le formalisme légal est nulle. Le CNB estime qu’il devrait s’agir d’une nullité absolue, au regard de la finalité d’intérêt général poursuivie par le dispositif, tenant à la lutte contre la fraude et le blanchiment de capitaux.
L’irrégularité peut affecter la cession initiale comme les transmissions ultérieures, fragiliser la chaîne de propriété des titres et imposer, dans certains cas, la reconstitution d’une chaîne d’actes réguliers.
Le PLF 2027 clarifierait les modalités d’enregistrement
La Loi Fraude a créé l’article 635-0 A du CGI, qui subordonne l’enregistrement de ces cessions à la présentation d’une « copie » de l’un des actes admis par l’article 1865-1 du Code civil. Cette rédaction ne précise toutefois pas la manière dont cette exigence se combine avec l’article 658 du CGI, qui encadre les supports sur lesquels la formalité est accomplie selon la nature de l’acte.
L’article 30 du PLF 2027 lèverait cette ambiguïté en alignant les deux textes : la formalité serait accomplie sur l’acte lui-même, sur une expédition intégrale de l’acte notarié ou, pour un acte sous signature privée contresigné par avocat ou rédigé par un expert-comptable, sur une copie signée électroniquement.
L’article 639 du CGI serait corrélativement ajusté : la déclaration en l’absence d’acte ne demeurerait possible que pour les cessions exclues de l’article 1865-1 du Code civil, notamment celles portant sur des parts ou actions de placements collectifs. Sous réserve de l’adoption du texte, ces mesures s’appliqueraient à compter du 1er janvier 2027.
Exemple. Pour un acte notarié, la minute est conservée par le notaire et l’enregistrement est donc effectué sur une expédition, c’est-à-dire une copie authentique. Alors que l’article 635-0 A vise aujourd’hui une simple « copie », le PLF 2027 préciserait qu’une expédition intégrale suffit, sans formule exécutoire. Il ne serait donc pas nécessaire de produire une « grosse », laquelle correspond à une expédition revêtue de cette formule.
Avis du praticien : Sarvi Keyhani
Le recours à un conseil fiscal en sous-traitance est possible, notamment pour qualifier la prépondérance immobilière. Il ne déplace toutefois pas les responsabilités attachées au contreseing : l’avocat rédacteur qui contresigne l’acte demeure tenu, envers son client, des diligences requises et en assume la responsabilité, y compris sur ses aspects fiscaux. L’avis du fiscaliste vient donc à l’appui de ses propres vérifications, sans s’y substituer.
De son côté, le conseil fiscal reste responsable de la prestation qui lui est confiée. En pratique, la lettre de mission doit clairement délimiter le rôle de chacun et le conseil fiscal doit vérifier l’absence de conflit d’intérêts tant à l’égard de l’avocat qui le mandate que du client, bénéficiaire final de la prestation.