En droit des baux commerciaux, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail qui constitue le socle de la « propriété commerciale », c’est‑à‑dire la protection du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Cette protection n’est toutefois pas absolue.
En effet, l’article L. 145-14 du code de commerce reconnaît au bailleur la faculté de refuser le renouvellement du bail. Mais un refus de renouvellement ne peut, par principe, intervenir sans contrepartie : le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction destinée à réparer l’intégralité du préjudice résultant du non‑renouvellement.
La connaissance du régime de l’indemnité d’éviction constitue ainsi un enjeu central tant pour le locataire que pour le bailleur, particulièrement en phase de précontentieux et de tensions autour du renouvellement.
Pour le locataire, maîtriser l’étendue et la valeur de ce droit permet d’apprécier les conséquences d’un refus de renouvellement et de préparer une stratégie de négociation ou de sortie en pleine connaissance des risques économiques encourus.
Pour le bailleur, la compréhension du coût potentiel d’une éviction, de ses conditions d’exclusion et des composantes indemnitaires lui permet d’arbitrer entre renouvellement et éviction amiable ou judiciaire.
De part et d’autre, une meilleure appréciation de la situation favorise la conclusion d’accords amiables et permet de réduire, voire d’éviter, les aléas liés au contentieux.
Or, bien qu’il soit au cœur de l’équilibre des relations entre bailleur et locataire, le régime de l’indemnité d’éviction, tant dans son principe que dans ses modalités de calcul, reste trop souvent mal appréhendé par les parties.
Principe : une indemnisation “intégrale” strictement encadrée
L’indemnité d’éviction doit réparer « tout le préjudice, mais rien que le préjudice ».
Cela implique que l’indemnité soit calibrée de façon à replacer économiquement le locataire dans la situation équivalente à celle qui aurait été la sienne si le bail avait été renouvelé, sans enrichissement ou appauvrissement.
Le locataire doit toutefois remplir les conditions d’accès au statut des baux commerciaux (application du statut, exploitation effective des locaux, immatriculation, etc.) ; à défaut, le bailleur est fondé à opposer une dénégation du statut et à refuser le versement de l’indemnité.
Ainsi, par exemple, le locataire ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction que s’il justifie avoir exploité personnellement le fonds dans les locaux loués au cours des trois dernières années du bail, ce qui exclut notamment les hypothèses de sous‑location totale ou de cession du droit au bail intervenue durant ce même délai.
Le calcul de l’indemnité d’éviction repose sur la question de la transférabilité (ou non) du fonds de commerce.
- On considèrera que le bailleur est redevable d’une indemnité de remplacement si l’éviction entraîne la perte de clientèle pour le locataire et donc la disparition du fonds.
Tel est notamment le cas des commerces de détail dont la clientèle est fortement attachée à l’emplacement (« zone de chalandise ») et pour lesquels aucune réinstallation équivalente n’est possible dans cette zone. - On parlera d’indemnité de transfert si l’activité est transférable et si la clientèle peut être largement conservée par le locataire.
Tel est notamment le cas des locaux à usage de bureaux, industriels ou logistiques, pour lesquels la clientèle n’est en principe pas affectée par un changement de localisation, ou encore lorsque le locataire exploite un commerce de détail dont la notoriété de l’enseigne ou l’attachement de la clientèle à celle‑ci permet raisonnablement d’envisager le maintien de la clientèle en cas de transfert dans la même zone de chalandise.
La transférabilité dépend notamment du degré de dépendance de la clientèle au site, de la nature du marché local et des caractéristiques de l’activité.
L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ».
En pratique, il appartient au bailleur de démontrer l’absence de perte du fonds, notamment en établissant l’existence d’un local de substitution présentant des caractéristiques comparables (emplacement, surface, environnement commercial), et en prouvant que la clientèle est davantage attachée à la personne du commerçant ou à sa marque qu’au site d’exploitation.
Or, cette preuve s’avère difficile à rapporter, en particulier parce qu’elle implique de produire des données de marché précises (disponibilité de locaux comparables, analyse de la clientèle, études de flux, etc.) dont le bailleur ne dispose pas toujours.
Quel que soit l’impact du non-renouvellement du bail commercial sur le fonds de commerce, l’indemnité d’éviction est généralement composée :
- d’une indemnité principale, assise sur la valeur du fonds ou du droit au bail, et
- d’indemnités accessoires visant à couvrir les frais annexes supportés par le preneur en raison du remplacement ou du transfert du fonds.
Indemnité principale de transfert : quand l’activité est transférée sans perte majeure de clientèle
Lorsque le locataire peut poursuivre son activité dans de nouveaux locaux en conservant l’essentiel de sa clientèle, l’éviction s’analyse non en une disparition du fonds, mais en un simple déplacement.
Le bailleur est alors redevable d’une indemnité dite de « déplacement » ou de « transfert », destinée à compenser le coût de déplacement du fonds, qui doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, majorée des frais accessoires liés au transfert (voir ci-dessous « Les indemnités accessoires : quels frais ? »).
Parmi les méthodes d’évaluation du droit au bail, la plus couramment retenue par les juridictions est celle de la capitalisation de l’économie de loyer (ou différentiel de loyer), qui consiste à calculer, sur une année, la différence entre le loyer qui aurait été versé en cas de renouvellement du bail et la valeur locative de marché du local concerné. En l’absence de différentiel, la valeur du droit au bail est considérée comme nulle (CA Paris, 27 mai 2020, n° 16/24272 ; TJ Nanterre, 6 août 2025, n° 19/08185).
S’agissant des locaux à usage de bureaux, de nombreuses décisions jugent qu’aucune valeur du droit au bail ne peut être retenue, cette position étant justifiée, de manière plus ou moins explicite, par la règle selon laquelle lors du renouvellement des baux de bureaux, les loyers sont déplafonnés (CA Paris, 28 juin 2007, n° 06/11367 ; CA Paris, 6 février 2013, n° 10/22061).
Indemnité principale de remplacement : quand il faut “reconstituer” la clientèle
Lorsque la clientèle est attachée à l’emplacement et que l’éviction du preneur conduit à la disparition de cette clientèle, l’indemnité principale vise à permettre au locataire d’acquérir un nouveau fonds (autrement dit : reconstruire une clientèle).
Dans ce cas, d’après l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est calculée notamment sur la base de la « valeur marchande du fonds de commerce selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, et des frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds de même valeur » (pour l’évaluation des frais accessoires, voir ci-dessous « Les indemnités accessoires : quels frais ? »).
Ce dispositif instaure un cadre d’indemnisation objectivé et opère un transfert d’une partie du risque économique lié au « redémarrage » de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux sur le bailleur. Le dispositif est cependant dépendant de paramètres économiques parfois difficilement quantifiables.
Les méthodes d’évaluation de la valeur du fonds
L’article L. 145-14 du code de commerce se borne à renvoyer aux « usages de la profession », ce qui laisse une certaine marge d’appréciation aux experts et aux juges.
En pratique, deux grandes approches coexistent : l’une, fondée sur le chiffre d’affaires des trois dernières années à laquelle est appliqué un coefficient variable selon le secteur et les caractéristiques du fonds ; l’autre, fondée sur la rentabilité de l’exploitation.
Cette seconde approche présente l’avantage de refléter la capacité réelle du fonds à générer des bénéfices, là où la méthode par le chiffre d’affaires peut conduire à valoriser de la même manière un fonds rentable et un fonds déficitaire.
En pratique, pour évaluer la valeur du fonds de commerce, les juridictions combinent la méthode du chiffre d’affaires et la méthode de rentabilité fondée sur un multiple de l’excédent brut d’exploitation, et retiennent une valeur unique issue de la confrontation de ces deux approches (CA Paris, 18 septembre 2025, n° 22/13907 ; CA Paris, 30 novembre 2022, n° 20/02478).
Le “plancher” : l’indemnité ne peut pas descendre sous la valeur du droit au bail
Il est de jurisprudence constante que, quel que soit le chiffre d’affaires pris en compte et le niveau de rentabilité du fonds, l’indemnité principale d’éviction due au locataire ne pourra pas être inférieure à la valeur du droit au bail (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 21-11357).
Ce principe a été posé dans un arrêt de la Cour de cassation de 1997, dans lequel il a été jugé que, la situation financière du locataire s’étant fortement dégradée au cours des derniers exercices, la valeur de son fonds de commerce devait être regardée comme réduite à la seule valeur de son droit au bail. À cette occasion, la Cour a rappelé que la société ne pouvait prétendre qu’à une indemnité de remplacement pour perte du fonds, calculée sur la base de la valeur du droit au bail, celui‑ci apparaissant d’un montant supérieur à la valeur marchande du fonds déterminée selon les usages de la profession. (Cass. 3e civ., 16 décembre 1997, n° 96-16.779).
Les indemnités accessoires : quels frais ?
Pour le locataire, la possibilité d’obtenir, en plus de l’indemnité principale, la réparation de frais distincts (remploi, trouble commercial, réinstallation, pertes sur stock, licenciements, doubles loyers, etc.) permet une indemnisation plus fidèle du coût réel de l’éviction. Ce mécanisme limite le risque de « reste à charge » et permet au preneur de documenter son préjudice poste par poste.
Pour le bailleur, l’existence de ces indemnités accessoires constitue à la fois un facteur de vigilance et un levier de maîtrise du risque : si elles peuvent alourdir le coût d’une éviction mal anticipée, leur caractère strictement indemnitaire et non automatique lui permet de contester chaque poste insuffisamment justifié ou manifestement hypothétique (absence de réinstallation, départ à la retraite, absence de licenciements, absence de doubles loyers, etc.).
Les chefs de préjudice accessoires sont ainsi appréciés au cas par cas, en fonction des circonstances propres à chaque situation, les postes les plus fréquemment indemnisés étant les suivants.
Frais de remploi
Les frais de remploi compensent le coût d’acquisition d’un nouveau fonds ou d’une nouvelle clientèle (droits de mutation, frais d’agence, frais d’acte, etc.).
Les juridictions les évaluent souvent forfaitairement, en pourcentage de l’indemnité principale, selon les circonstances et les usages locaux ; ils sont le plus souvent fixés à 10 % (CA Versailles, 28 sept. 2023, n° 22/01848, confirmé par Cass. 12 févr. 2026, n° 23-22.881).
Ils ont un caractère strictement indemnitaire et ne sont dus qu’en cas de réinstallation. Il appartient au bailleur de prouver l’absence de réinstallation s’il la conteste (TJ Créteil, 24 mai 2024, n° 20/02727).
Frais de réinstallation et de déménagement
Ils couvrent le déménagement et les aménagements nécessaires des nouveaux locaux (équipements, mises aux normes, agencements), à l’exclusion des aménagements de convenance. Ils ne sont pas dus si le preneur n’envisage pas de réinstallation.
Trouble commercial
Il indemnise la désorganisation liée à l’éviction (temps et activité mobilisés pour le transfert/remplacement). Son montant est souverainement fixé par les juges et, en pratique, sans que cela ne soit une règle, souvent évalué à trois mois d’EBE (CA Grenoble, 7 mars 2024, n° 22/02286 ; CA Paris, 25 janv. 2023, n° 21/00953).
Indemnités de licenciement
Les indemnités versées au personnel licencié en lien direct avec l’éviction sont, en principe, indemnisables sur justificatifs.
Frais de doubles loyers
En cas de transfert, le surcoût lié au paiement simultané de deux loyers pendant une période de transition peut être indemnisé.
Pertes sur stock
Elles sont indemnisables si le locataire justifie d’un préjudice spécifique (décote, invendable, péremption, liquidation forcée), dont la preuve est ramenée par tout moyen.
En pratique, l’indemnisation des accessoires obéit donc à une logique de réparation du préjudice financier subi et implique un travail poste par poste, avec chiffrage et justificatifs. Le recours à un expert, notamment pour l’évaluation économique des différents postes, est fortement recommandé pour sécuriser le montant global de l’indemnité d’éviction.
Point de vigilance majeur pour le preneur : la prescription biennale
L’action en paiement de l’indemnité d’éviction se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du congé ou de la réponse du bailleur à la demande de renouvellement.
La Cour de cassation a récemment précisé que ce délai court à compter de la date d’effet du congé, y compris lorsque celui‑ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, et que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24‑10.578).
Elle a également jugé que l’effet suspensif de prescription attaché à un référé‑expertise introduit par le bailleur ne profite au locataire que si celui‑ci s’y associe expressément ou formule une demande tendant à modifier ou à compléter la mission de l’expert (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24‑18.382).
En conséquence,dès la réception d’un congé avec refus de renouvellement ou d’un refus opposé à une demande de renouvellement, le locataire doit agir dans le délai de deux ans, soit en saisissant lui‑même le tribunal, soit, en cas de saisine par le bailleur, en s’y associant activement. À défaut, il s’expose à la perte définitive de son droit à indemnité, ainsi que de son droit au maintien dans les lieux.
Le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité
Conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».
Le locataire ne peut donc pas être contraint de quitter les locaux tant que l’indemnité n’a pas été intégralement versée. Il continue d’occuper les lieux aux conditions du bail expiré, ce qui lui permet de poursuivre l’exploitation de son fonds et de préserver sa clientèle, tout en disposant d’un levier de négociation face au bailleur.
Ce mécanisme constitue également un enjeu économique pour le bailleur, dont le bien reste immobilisé tant que l’indemnité n’a pas été fixée et versée, ce qui tend en pratique à favoriser une issue transactionnelle rapide.
Pendant cette période, le preneur reste tenu de payer une indemnité d’occupation ; le défaut de paiement, comme toute violation grave de ses obligations, peut entraîner la résiliation du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-21.977).
Enfin, sauf clause contraire, le locataire conserve la liberté de quitter les lieux à tout moment afin d’organiser son transfert ou sa cessation d’activité.