Par un jugement en date du 4 novembre 2024, le Tribunal administratif de Lille a jugé que la vente d’un immeuble à usage commercial par une société ayant pour activité la location immobilière – soumise à TVA sur option – à une autre société exerçant la même activité, ne constituait pas une transmission universelle, totale ou partielle, de biens pour deux raisons.
D’une part, le Tribunal applique la jurisprudence du Conseil d’État du 31 mai 2022 (CE n° 451379, 31 mai 2022, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils) selon laquelle la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis (dans sa version antérieure au 1er janvier 2023) ne s’appliquait pas aux opérations exonérées, de sorte que les régularisations de TVA étaient dues.
Sur ce point, il nous semble que le contribuable aurait pu opposer le paragraphe 285 du BOFiP BOI-TVA-DED-60-20-10 qui étend le bénéfice du régime aux dispenses de régularisations.
D’autre part, et en tout état de cause, le Tribunal considère que la vente de l’immeuble constituait une cession d’actif isolée dès lors que l’immeuble étant vacant depuis 10 jours au moment de la cession. Le fait que l’acquéreur ait affirmé avoir réaffecté l’immeuble à une activité de location immobilière n’a pas été considéré comme suffisant par le Tribunal.
À cet égard, on rappellera qu’une cession d’immeuble provisoirement vacant peut relever du régime prévu à l’article 257 bis du CGI, si le vendeur est en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire. La vacance peut se justifier notamment par la conjoncture du marché immobilier, un changement de locataire, ou par des travaux, tant que l’intention de donner en location l’immeuble perdure (Rép. Gérard : AN 8-3-2016 n° 90962).
Dans la situation de l’espèce, ce mandat faisait probablement défaut. Pour autant, la vacance temporaire liée au départ du locataire avant changement ne nous semble pas devoir priver l’application de la dispense dès lors qu’il est constant que le vendeur a affecté l’immeuble à une activité locative pendant sa période de détention et que l’acquéreur a indiqué vouloir continuer cette activité.
L’avis des experts
De notre point de vue, cet arrêt devra rester un arrêt d’espèce.
Au surplus, on espère que la clause relative au régime TVA contenue dans l’acte de vente prévoyait l’obligation pour l’acquéreur de signer un acte rectificatif en cas de remise en cause de la dispense de régularisation.