La CAA de Nantes juge que, pour apprécier la prépondérance immobilière au sens des dispositions de l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, il convient de tenir compte de la valeur des contrats de crédit-bail immobilier, peu importe qu’ils ne soient pas inscrits à l’actif de la société.
Rappel
Les titres de participation détenus au sein de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime de quasi-exonération des plus-values à long terme prévu à l’article 219, I-a quinquies du CGI.
De la sorte, les plus-values réalisées lors de la cession de ces titres sont imposées au taux de droit commun de l’IS (au taux standard de 25 %), sans bénéficier d’aucun régime de faveur.
Aux termes de l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession des titres ou, a été, à la clôture du dernier exercice précédant la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
Pour apprécier ce seuil de 50 %, les immeubles ou les droits « affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à l’exercice d’une profession non commerciale » ne sont pas pris en considération.
Histoire
Une société française a cédé, entre 2014 et 2017, les parts qu’elle détenait dans plusieurs SCI.
Elle a estimé que les plus-values réalisées à ce titre relevaient du régime du long terme et devaient donc bénéficier du régime de quasi-exonération (sous réserve de la réintégration d’une QPFC de 12 %) prévu à l’article 219, I-a quinquies du CGI.
L’Administration a considéré, au contraire, que les SCI devaient être regardées comme des sociétés à prépondérance immobilière non cotées, de sorte que les plus-values de cession étaient imposables au taux de droit commun. Dans ce cadre, l’Administration a tenu compte dans son calcul de la valeur des contrats de crédit-bail conclus par les SCI pour apprécier leur prépondérance immobilière.
La décision de la CAA de Nantes
Devant la Cour, la société requérante faisait valoir qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte de la valeur de ces contrats de crédit-bail, dès lors qu’ils n’étaient pas inscrits à l’actif des SCI et que, selon elle, la prépondérance immobilière devait nécessairement s’apprécier au regard de l’actif de la société.
La Cour ne souscrit pas à cette analyse et juge qu’il convient, pour apprécier la prépondérance immobilière, de tenir compte de la valeur des contrats de crédit-bail, qu’ils figurent à l’actif de la société (cas où le contrat de crédit-bail a été acquis auprès d’un précédent crédit-preneur) ou non (cas où le contrat de crédit-bail a simplement été conclu par le crédit-preneur).
Elle justifie notamment sa solution par l’objectif de neutralité fiscale poursuivi par le législateur lors de l’instauration, en 2007, des dispositions de l’article 219, I-a sexies-0 bis, visant à soumettre les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un taux d’imposition identique à celui applicable lorsque la cession porte sur un bien immobilier.
Il en résulte qu’il n’y a pas lieu, pour l’application de ces dispositions, de distinguer selon que le contrat de crédit-bail a été conclu ou acquis par la société dont les titres sont cédés.
On notera que cette solution est en ligne avec la doctrine administrative, laquelle prévoit que pour l’appréciation de la prépondérance immobilière « il convient de retenir tous les droits résultant, pour l’entreprise crédit-preneuse, d’un contrat de crédit-bail, y compris lorsque ces droits n’ont pas fait l’objet d’une acquisition auprès d’un tiers et ne figurent donc pas parmi l’actif immobilisé » (RM Masson n° 07770, JO Sénat du 31 octobre 2013, p. 3153 ; RM Zimmermann n° 27573, JO AN du 26 novembre 2013, p. 12365 ; reprises au BOI-IS-BASE-20-20-10-30, n°40).