Un décret du 30 mai 2024 vient tirer les conséquences, à la marge, des modifications du dispositif de l’article 210 F du CGI découlant de la loi de finances pour 2024. L’Administration a également mis à jour ses commentaires au BOFiP le 12 juin 2024.
Rappel
L’article 210 F du CGI prévoit la taxation au taux réduit de 19 % des plus-values nettes réalisées par les personnes morales soumises à l’IS dans les conditions de droit commun, à l’occasion de la cession d’immeubles de bureaux et de locaux commerciaux ou industriels destinés à être transformés en immeubles d’habitation dans un délai en principe fixé à 4 ans. Sont également concernées les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir en vue de la construction de logements.
La LF 2018 a recentré le dispositif sur les cessions de biens situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
Ce dispositif, qui a vocation à être temporaire, a été prorogé à plusieurs reprises et en tout dernier lieu par la LF 2024, avec une application :
- aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026
- et aux cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2026 si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été conclue au plus tard à cette date et que la cession est réalisée au plus tard 2 ans après la date de la promesse.
La LF 2024 a également apporté quelques aménagements de fond au dispositif, en prévoyant son application à certaines opérations « mixtes », à la condition que le cessionnaire s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux.
Dans cette hypothèse, le taux d’imposition réduit de 19 % s’applique à la part de la plus-value égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux ainsi transformés.
Par ailleurs, le délai de 4 ans pour procéder aux travaux de transformation des locaux a été porté à 6 ans pour les opérations d’envergure, c’est-à-dire celles créant une emprise au sol supérieure ou égale à 20 000 m2.
Ces aménagements s’appliquent aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2024.
Les précisions apportées par le décret du 30 mai 2024
Le décret du 30 mai 2024 apporte des clarifications sur le contenu de l’engagement de transformation ou de construction dans le cadre d’opérations mixtes et définit les modalités de prolongation du nouveau délai de 6 ans applicable aux opérations d’envergure.
Il est ainsi prévu que :
- Lorsque la surface totale mentionnée dans le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux n’est pas entièrement dédiée à des locaux d’habitation, l’engagement de transformation ou de construction doit spécifier la proportion de cette surface qui sera affectée à cet usage (CGI, ann. III, art. 46 quater-0 ZZ bis D amendé) ;
- Pour les opérations d’envergure : le cas échéant, il sera possible de bénéficier d’une prorogation du délai de 6 ans d’une durée maximale d’1 an, dans les mêmes conditions que celles applicables aujourd’hui pour les demandes de prorogation du délai de « droit commun » de 4 ans (demande de l’acquéreur devant être déposée 3 mois avant l’expiration du délai initial ou prorogé, etc., CGI, ann. III, art. 46 quater-0 ZZ bis F amendé)
La mise à jour du BOFiP
L’Administration se borne essentiellement à tirer formellement les conséquences de la LF 2024 et du décret du 30 mai 2024.
On notera toutefois les 2 précisions suivantes.
Pour les entreprises bénéficiant du taux réduit d’IS de 15 % en faveur des PME (CGI, art. 219, I, b)
L’Administration indique que lorsque le bénéfice imposable de la société se compose pour partie de PV nettes soumises au régime de l’article 210 F au taux de 19 % et pour partie de bénéfices ne relevant pas de ce régime, la fraction du bénéfice imposable soumis au taux de 15 % est réputée porter en priorité sur ces bénéfices ne relevant pas du régime de l’article 210 F (BOI-IS-BASE-20-30-10-20, 12 juin 2024, § 20).
Sur les conséquences de la rupture de l’engagement de transformation ou de construction
Pour mémoire, le non-respect de l’engagement de transformation ou de construction emporte, pour le cessionnaire, l’application d’une amende égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant (CGI, art. 1764, III).
Dans le cas d’une « opération mixte », l’Administration précise que le non-respect de l’engagement de transformation ou de construction sera évalué en fonction de la proportion de surface habitable du local réalisé qui est mentionnée dans l’engagement pris par le cessionnaire dans l’acte constatant la cession. L’amende sera limitée à l’économie d’impôt relative à la quote-part de la surface pour laquelle l’engagement n’a pas été respecté (BOI-IS-BASE-20-30-10-20, 12 juin 2024, §120).