Le Projet de Loi de Finances pour 2024 prévoit de proroger l’application d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés sur les plus-values de cession de locaux professionnels destinés à être transformés en immeubles d’habitation (art. 210 F du Code général des impôts).
Rappel des conditions d’éligibilité
Les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés bénéficient du taux de 19 % (le taux standard étant de 25 %) sur les plus-values générées à l’occasion des cessions réalisées, au profit d’une autre personne morale, d’immeubles de bureaux, de locaux commerciaux ou industriels, ou de terrains à bâtir destinés à être transformés en immeubles d’habitation. Le bénéfice de ce dispositif est subordonné à l’engagement du cessionnaire de procéder à la transformation des locaux en logements dans un délai de 4 ans à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue.
Les sociétés cédantes doivent être soumises en leur nom à l’impôt sur les sociétés, ce qui exclut notamment les cessions réalisées par les personnes morales relevant de l’article 8 du Code général des impôts comme, par défaut, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), y compris pour la quote-part de plus-value revenant aux associés soumis à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, l’administration fiscale admet par tolérance que les personnes morales partiellement exonérées d’impôt sur les sociétés, telles que les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC), puissent bénéficier du taux réduit pour les cessions de locaux intégralement affectés à leur secteur taxable (BOI-IS-BASE-20-30-10-10, n°20, 31 mars 2021).
Aucune condition ne pèse en revanche sur le statut juridique ou fiscal des personnes morales cessionnaires, qui peuvent revêtir la forme de sociétés immobilières spécialisées (notamment SCPI, SIIC et SPPICAV ainsi que leurs filiales) ou d’organismes en charge du logement social.
Une mesure opportune pour un marché immobilier en pleine transformation
Ce dispositif, initialement issu de la Loi de Finances pour 2011, a été prorogé et aménagé à plusieurs reprises. Il serait de nouveau prorogé pour s’appliquer :
- aux cessions à titres onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026
- aux cessions réalisées 2 ans après une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente conclue jusqu’au 31 décembre 2026
Rappelons que le dispositif a été recentré par la Loi de Finances pour 2018 sur les cessions de biens situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
L’objectif marqué du Gouvernement étant de développer l’offre de logements dans les zones les plus tendues, la prorogation de ce dispositif s’inscrit dans la tendance actuelle de transformation structurelle du paysage immobilier avec le particulier essor du résidentiel géré.