Elle est égale à la différence entre la valeur de l’immeuble au moment de la signature du contrat, et le total des amortissements qui auraient pu être déduits si le bien avait été acquis à cette date.
Pour mémoire, la valeur locative d’une immobilisation industrielle passible de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) est déterminée à partir de son prix de revient, qui s’entend de la valeur d’origine pour laquelle elle doit être inscrite au bilan (CGI, art. 1499 et CGI, annexe III, art. 324 AE).
Lorsqu’un immeuble est acquis au terme d’un contrat de crédit-bail, son prix de revient pour la détermination des amortissements déductibles en matière d’impôt sur les bénéfices est égal au prix de levée de l’option majoré des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location et des sommes réintégrées à l’issue du contrat (CGI, art. 239 sexies C).
Alors que le Tribunal administratif de Montreuil avait retenu ce prix de revient fiscal pour déterminer l’assiette imposable d’un tel bien à la taxe foncière sur les propriétés bâties, le Conseil d’Etat considère que ces modalités ne sauraient être regardées comme applicables pour la détermination de la valeur locative de l’immeuble dès lors que les dispositions légales relatives à la taxe foncière ne s’y réfèrent pas explicitement. Le juge précise la portée d’une décision déjà prise en ce sens (CE, 2 décembre 2013, n° 354948).
Le Conseil d’Etat considère que le prix de revient devant servir d’assiette à la taxe foncière doit comprendre la fraction hors intérêts des loyers prévus par le contrat et versés antérieurement à la levée d’option, qui excède le coût de la mise à disposition du bien. En pratique, il est ainsi égal à la différence entre, d’une part, la valeur de l’immeuble au moment de la signature du contrat de crédit-bail, et d’autre part, le total des dotations aux amortissements qui auraient été enregistrées si le bien avait été acquis à cette date.
En pratique, on observera que cette méthode aboutit au même résultat que la solution prescrite par le Tribunal administratif.
En effet, lors de la levée d’option, le crédit-preneur doit réintégrer, dans ses résultats, la différence existant entre la valeur nette comptable qu’aurait l’immeuble dans ses comptes s’il l’avait acquis en direct et le prix de levée de l’option. Si l’on ajoute cette réintégration au prix de levée d’option (méthode du TA), le montant obtenu correspond à la valeur d’origine de l’immeuble diminuée des amortissements que le crédit-preneur aurait pu pratiquer (méthode du Conseil d’Etat).
Exemple
Soit un bâtiment d’une valeur d’origine de 1 000 amortissable sur 30 ans et pris en crédit-bail sur 15 ans avec un prix de levée d’option de 200. La réintégration à la levée d’option sera de 300 (valeur nette comptable théorique 500 – prix de levée d’option 200).
Prix de revient à retenir :
- Pour le TA : prix de levée d’option 200 + réintégration 300 = 500
- Pour le Conseil d’Etat : valeur d’origine 1 000 – amortissements théoriques 500 = 500
L’avis de l’expert : Patrick Fumenier, Avocat Associé
Si les deux méthodes conduisent en ce cas au même résultat, celle prescrite par le Conseil d’Etat présente l’avantage de ne pas être affectée par les quotes-parts de loyers qui doivent dans certains cas être réintégrées en cours de location pour les contrats conclus depuis le 31 décembre 1995 (CGI, art. 39,10).