L’exploitation de biens immobiliers (chalets, villas ou appartements) avec prestations para-hôtelières (c’est-à-dire une activité d’hébergement meublé, assortie d’au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle) est taxable à la TVA de plein droit, au taux de 10 %.
Il arrive que les associés (personnes physiques) de la société propriétaire du bien immobilier, ou des membres de leur entourage, occupent ce dernier à titre privatif et gratuit durant quelques jours ou semaines dans l’année.
Il est rappelé que, par principe, l’utilisation privative ne remet pas en cause l’affectation du bien à une activité professionnelle et que la déduction de la TVA doit être intégrale, à condition que la proportion d’utilisation privative ne dépasse pas le seuil de 90 % de l’utilisation totale du bien.
En revanche, nous attirons l’attention sur le fait que dans la situation où le bien immobilier reste affecté à une activité taxable et a ouvert droit à déduction de la TVA, l’assujetti doit alors procéder à la taxation d’une prestation de service à soi-même (PASM) lors de l’utilisation du bien à des fins privées.
S’agissant de la base d’imposition de cette PASM, celle-ci est constituée des dépenses engagées pour son exécution. En pratique, pour les biens immobiliers donnés en location, la base d’imposition de cette PASM sera principalement constituée par l’amortissement du bien, à proportion de la durée effective de son utilisation privative. Les dépenses d’entretien doivent en principe être exclues de ce calcul.
S’agissant du taux de TVA applicable à la PASM, la TVA est perçue au taux réduit de 10 %. À noter que cette TVA n’est jamais déductible.
Si ce type de schéma ne pose généralement pas de difficulté, y compris pour les non-résidents, il convient néanmoins de rester attentif aux obligations fiscales et sociales des associés personnes physiques, notamment lorsque l’activité est exercée à travers une société.
À ce titre, rappelons que l’exercice d’une activité para-hôtelière ne permet pas de sortir automatiquement du champ d’application de l’impôt sur la Fortune immobilière (IFI) pour les biens dont la valeur nette est supérieure à 1.3 m€, de nombreuses conditions devant être par ailleurs remplies et nécessitant une analyse au cas par cas.
Nos experts restent à votre disposition pour revoir ou conseiller sur ces situations, notamment vous assister dans le calcul de vos PASM, et vous guider dans la structuration de votre patrimoine et le respect de vos obligations fiscales personnelles.
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