Pour apprécier le caractère imposable à la CFE d’une activité de location (ou de sous-location) de locaux nus, il convient de se référer à l’activité exercée par le preneur de bail, sans tenir compte de l’utilisation effective des locaux par ses occupants.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. A cet égard, les activités de location ou de sous-location d’immeubles sont réputées exercées à titre professionnel, à l’exception toutefois de la location ou sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation (CGI, art. 1447, I, al. 2).
Le Conseil d’Etat explicite, pour la première fois, cette notion. Se référant aux travaux préparatoires de la LF pour 2010, il juge que les activités de location ou de sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation s’entendent de celles consistant, pour le propriétaire ou le locataire d’un bien immobilier, à le louer ou à le sous-louer nu, respectivement à un preneur ou un sous-locataire dans le cadre d’un bail d’habitation.
Autrement dit, seule importe l’utilisation des locaux par le preneur du bail pour déterminer s’ils sont loués par le bailleur à usage d’habitation, indépendamment des modalités d’utilisation de ses occupants.
En l’espèce, une société avait donné en location un ensemble immobilier dont elle était propriétaire (première espèce) ou dont elle disposait en vertu d’un contrat de crédit-bail (seconde espèce) à une autre société aux fins d’être exploité en tant qu’établissement d’hébergement pour personnes âgées.
La CAA, se référant exclusivement aux modalités d’utilisation de ces locaux par les personnes âgées, a considéré que les activités de location et de sous-location litigieuses portaient sur des immeubles nus à usage d’habitation et se trouvaient donc hors du champ de la CFE.
Le Conseil d’Etat censure cette analyse et s’attache à la seule nature (commerciale en l’espèce) de l’activité exercée par le preneur du bail. Dès lors, compte-tenu de l’usage commercial auquel l’ensemble immobilier était destiné par le preneur aux termes du contrat de bail, l’activité de location ou de sous-location exercée par le bailleur devait être regardée comme revêtant un caractère commercial, le rendant passible de la CFE.
L’avis du praticien : Frédéric Boulard
Dans cette espèce, la haute juridiction s’attache à analyser l’utilisation effective du local par l’exploitant preneur du bail pour déterminer son imposition ou non à la CFE. Le caractère civil du bail n’emporte pas forcément la qualification de l’activité exercée dans les locaux loués.