La CAA de Versailles rappelle que l’application du report d’imposition doit impérativement être demandée dans l’acte authentique constatant le transfert de propriété de l’immeuble à la suite de la levée de l’option. A défaut, le contribuable en perd définitivement le bénéfice.
Rappel
L’exercice de l’option d’achat d’un immeuble pris en crédit-bail et précédemment donné en sous-location, par un contribuable personne physique ou par une société de personnes, entraîne un changement de catégorie de ses revenus. Alors qu’ils relevaient auparavant de la catégorie des BNC (activité de sous-location), ils entrent, à compter de l’acquisition de l’immeuble, dans la catégorie des revenus fonciers (activité de location nue).
Cet événement entraîne la constatation d’une plus-value imposable, qui peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un report d’imposition (CGI, art. 93 quater IV et BOI-BNC-BASE-30-10, n°350 et 360, 12 septembre 2012).
Le bénéfice de ce report d’imposition est subordonné au respect d’obligations déclaratives bien spécifiques :
- La demande de report d’imposition doit être formulée par le contribuable (ou s’il s’agit d’une société de personnes, par chacun des associés qui entend en bénéficier) dans l’acte authentique qui constate le transfert de propriété (CGI, art. 93, quater IV, 3) ;
- Le contribuable doit ensuite, lors du dépôt de sa dernière déclaration BNC, indiquer le montant de la PV dont le report est demandé et joindre à cette déclaration une note annexe, ainsi qu’un extrait ou copie de l’acte authentique comportant la demande de report d’imposition de la PV (CGI, Ann. III, art. 41 novovicies).
L’histoire
Une société de personnes (SCI) avait pour objet la sous-location d’un local, qu’elle avait pris en crédit-bail. Par acte du 25 avril 2014, elle a levé l’option d’achat du bien immobilier prévue dans le contrat de crédit-bail.
L’Administration a considéré que l’entrée de ce bien immobilier dans son patrimoine s’était traduite par un changement de nature de l’activité exercée, et qu’en conséquence, la cessation de son activité initiale et le changement de son activité avaient eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value dégagée à cette occasion.
L’un des associés de la société a entendu s’opposer à cette taxation immédiate, considérant qu’il devait être regardé comme ayant régulièrement opté pour le report d’imposition prévu à l’article 93 quater, IV du CGI.
Il produisait, à cet égard, l’acte authentique du 25 avril 2014, précisant que « chacun des associés de la SCI déclare avoir pris connaissance des dispositions de l’article 93 quater, IV du CGI, lui permettant de reporter la plus-value consécutive à son changement de régime fiscal (passage du revenu des BNC au régime des revenus fonciers) entraîné par la levée de la présente option ».
La décision de la CAA de Versailles
La CAA de Versailles juge, d’abord, qu’une telle mention ne saurait être regardée comme valant demande de report de l’imposition formulée dans l’acte authentique au sens de l’article 93 quater, IV, 3 du CGI.
Elle indique ensuite que l’absence de cette indication dans l’acte authentique suffit à priver définitivement le contribuable du droit au report de l’imposition de la plus-value, quand bien même le délai de réclamation ne serait pas expiré.
Autrement dit, la Cour semble ici indiquer qu’aucune régularisation a posteriori ne permet de remédier à l’absence de mention de la demande de report d’imposition dans l’acte authentique.
- CAA Versailles, 9 février 2023, n°20VE02908