Les fonds versés par une société à un notaire pour l’acquisition d’un bien immobilier avant la réitération de l’acte authentique de vente ne peuvent être regardés comme une créance de nature immobilière, dont il conviendrait de tenir compte pour apprécier la prépondérance immobilière de la société acquéreuse.
Pour rappel, les plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclues du régime des plus-values à long terme – et donc imposables au taux de droit commun de l’IS (CGI, art. 219, I-a sexies-0 bis).
Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est à la date de la cession des titres (ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession) constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
En l’espèce, une société avait conclu, en 2005, une promesse synallagmatique de vente en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Le 1er octobre 2013, elle a versé à l’étude notariale les fonds nécessaires à la réalisation de cette acquisition, intervenue le 4 octobre 2013.
Entretemps, le 2 octobre 2013, les titres de cette société ont été cédés par son actionnaire, une SARL. Cette SARL a entendu bénéficier du régime des plus-values à long terme au titre de la plus-value réalisée à cette occasion.
À l’issue d’un contrôle, l’Administration a toutefois estimé qu’à la date de la cession, la société était devenue une société à prépondérance immobilière. Elle a considéré que les fonds consignés chez le notaire devaient s’analyser comme une créance de nature immobilière, constituant un droit portant sur des immeubles devant être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière de cette société.
La CAA de Lyon, en phase avec le TA de Lyon, infirme cette analyse en faisant prévaloir une approche dictée par le droit civil.
Pour la Cour, les parties n’avaient conclu aucun accord irrévocable et inconditionnel sur la chose et sur le prix, la promesse de vente prévoyant que la réitération par acte authentique de la vente, ainsi que le transfert de propriété et le paiement du prix étaient fixés au jour de la réalisation de la vente par acte authentique et étant assortie de plusieurs conditions suspensives.
Aussi la vente n’avait-elle revêtu un caractère parfait que le 4 octobre 2013, jour de sa réitération par acte authentique. La société n’a dès lors acquis le caractère de société à prépondérance immobilière qu’à cette date, et non au 2 octobre.