La CAA de Paris juge que les titres d’une SAS française, dont l’actif est principalement composé de biens immobiliers situés en France, doivent être regardés comme des biens immobiliers au sens et pour l’application de la convention franco-belge (transposition de la jurisprudence « Baartmans » à la cession de titres d’une société opaque).
Eléments de contexte
Prélèvement de l’article 244 bis A et conventions fiscales internationales
Sous réserve de l’application des conventions fiscales internationales, les plus-values immobilières de source française réalisées à titre occasionnel par des non-résidents sont soumises au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI (au taux de 25 % lorsque le cédant est une personne morale).
Ce prélèvement frappe non seulement les cessions d’immeubles situés en France, mais également les cessions de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, c’est-à-dire celles dont l’actif est principalement constitué, directement ou indirectement, d’immeubles situés en France ou de droits relatifs à ces immeubles, quelle que soit la forme de ces sociétés ou organismes.
La question des modalités d’application des conventions fiscales aux plus-values de cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière est toutefois plus délicate, et suppose de procéder à un examen attentif des dispositions conventionnelles.
Il convient, à cet égard, de distinguer 2 cas de figure :
- La convention fiscale est muette sur la question des titres de sociétés à prépondérance immobilière – et ne vise que les biens immobiliers : dans ce cas, seules les plus-values de cession de titres de sociétés véritablement transparentes (i.e., celles visées à l’article 1655 ter du CGI) devraient – en plus des biens immobiliers eux-mêmes – être imposées comme des biens immobiliers.
- La convention fiscale vise expressément les plus-values relatives aux sociétés à prépondérance immobilière : la plupart des conventions fiscales récentes, inspirées de l’actuel modèle OCDE, comportent désormais un article sur les gains en capital, visant de manière distincte les titres de sociétés à prépondérance immobilière.
Singularité de la convention franco-belge
La convention franco-belge du 10 mars 1964 (toujours pleinement en vigueur) ne contient aucune disposition spécifique aux titres de sociétés à prépondérance immobilière – à l’exception des seuls droits sociaux dans les sociétés véritablement transparentes – et ne prévoit pas de définition autonome de la notion de « bien immobilier », mais opère un renvoi au droit interne.
Plus précisément, elle prévoit qu’il convient de se référer aux lois de l’État où le bien est situé et de retenir, à moins que le contexte n’exige une autre interprétation, la signification que lui attribue la législation régissant, dans chaque État contractant, les impôts faisant l’objet de la convention (combinaison des articles 3§2 et 22).
Le Conseil d’État a considéré qu’il résultait de la combinaison de ces dispositions que, dès lors que l’article 244 bis A du CGI soumet les plus-values de cession de parts dans les sociétés à prépondérance immobilière au même régime que les plus-values de cession de biens immobiliers, alors la loi fiscale française doit être regardée comme assimilant à des biens immobiliers les parts des sociétés civiles à prépondérance immobilière lors de leur aliénation par un non-résident (CE, 24 février 2020, n°436392, Baartmans – refusant d’annuler la doctrine administrative permettant l’assimilation des droits détenus dans des SCI à des biens immobiliers pour l’application de la convention franco-belge, BOI-INT-CVB-BEL-10-10, 12 septembre 2012, § 130). Précisons que l’analyse ainsi retenue par le Conseil d’État a soulevé des critiques, de la part de certains auteurs et praticiens.
L’histoire
En 2019, une SA belge a cédé les titres d’une SAS française, dont l’actif était essentiellement composé de biens immobiliers situés en France.
Elle a déclaré la plus-value réalisée à cette occasion et acquitté spontanément le prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI, avant de se raviser et d’en demander la restitution sur le fondement de la convention franco-belge.
Le TA de Montreuil a rejeté cette demande et confirmé le droit de la France d’imposer la plus-value (TA Montreuil, 21 novembre 2024, n°2303528 – avec l’analyse de Sarvi Keyhani, Gladys Elisabeth et Soufiane Jemmar).
La décision de la CAA de Paris
La CAA de Paris fait ici une application fidèle du raisonnement retenu par le Conseil d’État dans sa décision Baartmans précitée et va même un cran plus loin, puisqu’elle juge que l’assimilation à des biens immobiliers des titres de sociétés à prépondérance immobilière vaut « qu’elles soient ou non passibles de l’impôt sur les sociétés ».
Par cette précision, elle confirme la transposition de la jurisprudence Baartmans aux sociétés opaques (en ligne avec l’analyse déjà retenue par le rapporteur public dans ses conclusions sous ladite décision, mais en contradiction avec la solution dégagée par le TA de Montreuil dans une décision du 7 juin 2019, n°1705505).
Notons que la société requérante a, vainement, tenté de s’opposer à l’application de la jurisprudence Baartmans, considérant que la plus-value litigieuse avait été constatée antérieurement à son prononcé.
La CAA de Paris confirme donc l’assimilation de la plus-value de cession des titres de la SAS française à une plus-value immobilière, dont l’imposition revient à la France, et donc à la pleine application du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI.
Notons que la nouvelle convention conclue entre la France et la Belgique le 9 novembre 2021 (non entrée en vigueur) contient, elle, des dispositions spécifiques aux sociétés à prépondérance immobilière. Cela étant, selon nos informations, sa ratification ne devrait pas intervenir à brève échéance, des renégociations étant en cours.
Avis du praticien : Sarvi Keyhani, Gladys Elisabeth et Soufiane Jemmar
La solution, bien qu’inscrite dans le prolongement de la jurisprudence Baartmans, demeure critiquable. L’article 244 bis A du CGI applique aux cessions d’immeubles et de titres de sociétés à prépondérance immobilière un traitement fiscal comparable, mais ne les assimile pas dans leur nature : il les vise au contraire dans deux dispositions distinctes. Or, l’identité de régime fiscal ne devrait pas permettre de transformer des actions, biens mobiliers par nature, en « biens immobiliers » pour l’application de la convention franco-belge, d’autant que son protocole ne prévoit une telle assimilation que pour les droits détenus dans les sociétés transparentes relevant de l’article 1655 ter du CGI. En pratique, et sous réserve de l’issue d’un éventuel pourvoi devant le Conseil d’État, cette solution conduit néanmoins à considérer que l’article 244 bis A peut s’appliquer aux cessions, par un résident belge, de titres de sociétés françaises à prépondérance immobilière, y compris opaques.
Au regard de la jurisprudence « Baartmans », sa confirmation paraît toutefois probable, sauf revirement jurisprudentiel. Le raisonnement pourrait en outre dépasser le cadre franco-belge et s’étendre aux conventions qui, sans comporter de clause spécifique relative aux sociétés à prépondérance immobilière, renvoient au droit interne de l’État de situation pour définir les biens immobiliers. Une telle transposition devra toutefois être appréciée au regard de la rédaction propre à chaque convention.