La CAA de Paris juge qu’un écart de 16 % entre le prix de cession et la valeur vénale d’immeubles ne présente pas, compte tenu des circonstances de l’opération, un caractère significatif et ne constitue pas un acte anormal de gestion.
L’histoire
En juillet 2015, une société de promotion immobilière, ayant réalisé 2 programmes immobiliers répartis sur 3 immeubles, a cédé 15 des appartements d’un de ces programmes.
À l’issue d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices 2015 à 2017, l’Administration, sur la base d’une comparaison avec 17 ventes réalisées par la même société dans le même ensemble immobilier, estime que ces appartements ont été cédés à un prix inférieur à leur valeur vénale.
Après application d’une décote de 20 % à son estimation de la valeur vénale des immeubles litigieux (sur avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires), l’Administration a considéré que l’écart de 16 % entre cette nouvelle estimation et le prix stipulé dans les contrats de vente procédait d’un acte anormal de gestion.
La décision de la CAA de Paris
L’acte anormal de gestion est constitué par l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.
Depuis la décision CE, 27 juillet 1984, n°34588, SA Renfort Service, il est de jurisprudence constante que la charge de la preuve de l’acte anormal de gestion incombe à l’Administration. Celle-ci doit établir deux éléments distincts : un appauvrissement objectif de l’entreprise et l’intention d’agir contre son propre intérêt.
S’agissant de la cession à prix significativement minoré d’un élément d’actif immobilisé, le Conseil d’État admet qu’un écart significatif entre la valeur vénale et le prix de cession constitue une présomption suffisante pour caractériser un acte anormal de gestion, le contribuable pouvant apporter la preuve contraire en justifiant de cet écart par une nécessité ou une contrepartie (CE plén., 21 décembre 2018, n°402006, Sté Croë Suisse).
En revanche, pour la cession à prix minoré d’un actif circulant, l’Administration ne peut pas se borner à démontrer un écart significatif entre la valeur vénale de l’actif cédé et le prix de cession. Elle doit également établir l’intention de l’entreprise d’agir contre son intérêt (CE, 4 juin 2019, n°418357).
Au cas d’espèce, la CAA de Paris relève que :
- La vente litigieuse portait sur un nombre limité de lots (15 appartements sur 85) ;
- A la date de livraison du programme, plus de la moitié des appartements restaient invendus ;
- Après application de la décote de 20 %, l’écart entre la valeur vénale estimée (près de 1 797 000 €) et le prix global de vente était inférieur à 350 000 €, soit un écart de prix de 16 %.
La Cour juge qu’il résulte de ces circonstances que l’écart de 16 % entre la valeur vénale des appartements cédés en juillet 2015 et leur prix de vente ne pouvait être regardé comme significatif. Elle écarte donc l’existence d’un acte anormal de gestion.
Traditionnellement, un écart d’environ 20 % constituait un repère, mais cette référence n’a jamais eu valeur de règle absolue :
- le Conseil d’État a jugé non significatifs des écarts de 20 % (CE, 3 juillet 2009, n°301299) et de 14,75 % (CE, 31 mars 2010, n°297307),
- tout en admettant, plus récemment, qu’un écart de 14,1 % pouvait être significatif lorsque les circonstances de l’espèce réduisent fortement l’aléa d’évaluation (CE, 7 avril 2023, n°466247, Sté Crédit Agricole).
Des écarts de 25 % (CE, 25 octobre 2023, n°466532) ou de plus de 40 % (CE, 22 janvier 2020, n°420816 sont, eux, clairement regardés comme significatifs.