Avec la crise du Covid-19, les modes de fonctionnement traditionnels des entreprises et les modes de travail sont bouleversés.
Le premier impératif est de s’adapter pour maintenir l’exploitation et faire face à cette situation inédite. Afin de limiter les effets de la crise, les incertitudes, et préparer la reprise, l’enjeu du financement immobilier devient plus que jamais stratégique pour l’ensemble des professionnels de l’immobilier et de l’hôtellerie. En dépit d’une année 2019 record en termes de volumes investis sur le marché de l’immobilier français, l’année 2020 ne verra pas cette performance se répliquer, bien que les impacts de la crise soient très différenciés selon les secteurs. Depuis le mois de mars, les effets du confinement se sont fait ressentir avec une chute du volume de prêts et du nombre de transactions sur le marché de l’immobilier. La majorité des investisseurs pensent néanmoins poursuivre leurs investissements immobiliers comme prévu avant la crise, sans exclure un attentisme de la part de certains. Dans ce contexte, les attentes des prêteurs évoluent et le marché du financement se complexifie.
Etats des lieux
La période de confinement et l’arrêt brutal de beaucoup d’activités a eu des conséquences variées sur les financements immobiliers :
- Baisse ou absence de cash-flow (ex. : absence de revenus locatifs sur une période prolongée) ne permettant pas de satisfaire les échéances de remboursement au titre d’un contrat de prêt
- Retard des travaux
- Baisse de la valorisation des actifs immobiliers
- Risque de bris de covenants (par exemple, Debt Service Coverage Ratio (DSCR), Loan to Value Ratio (LTV) (exprimé en %) ou encore Loan to Cost Ratio (LTC) (également en %) ou de non-respect des engagements financiers et/ou extra financiers au titre d’un contrat de prêt
Le recours aux dispositifs de soutien de l’Etat a été massivement utilisé, afin de contenir à court terme les effets néfastes de la crise du Covid-19 tels que le report d’échéances de paiement ou l’injection de nouvelles liquidités type prêts garantis par l’Etat (PGE) dont le cap des 100 milliards d’euros a été franchi en France, entre autres. Désormais, il s’agit de réfléchir à la mise en place d’une structure de financement adapté au contexte actuel et aux périodes d’incertitudes, d’avoir une vision plus long terme et prospective, afin de sécuriser les financements et d’envisager la reprise dans les meilleures conditions possibles suivant un calendrier distinct selon les secteurs. L’ampleur et la durée de l’impact de la pandémie restent en effet à apprécier avec précision (conditions de sortie du confinement, rythme de reprise de l’activité par secteurs). Ainsi dans le secteur du retail, les catégories de commerce n’ont pas toutes été touchées de la même manière. Les enseignes alimentaires n’ont pas connu d’interruption et les commerces de pied d’immeuble ont connu un démarrage bien plus rapide que le high street retail ou les restaurants. Le secteur de l’hôtellerie reste quant à lui parmi les plus touchés avec des réouvertures très progressives et des modifications prévisibles dans le comportement des consommateurs.
Il convient alors de s’interroger sur les clauses de la documentation de crédit existante qu’il faudra revisiter et auxquelles on ajoutera des points de vigilance pour les futurs contrats. Il faudra également prendre en compte les nouvelles attentes des prêteurs (bancaires et non bancaires) ainsi que l’évolution du marché dans le contexte actuel avec des enjeux différenciés selon les classes d’actifs.
Une FAQ pour répondre à vos interrogations concernant le financement immobilier à l’heure du Coronavirus
Parce que la nécessité d’un financement adapté, en ces temps incertains, suppose de l’anticipation et une réflexion autant financière que juridique, nous avons réalisé un webinar « Coronavirus : quels sont les enjeux du financement immobilier » sur cette thématique.
Pour aller plus loin, nous vous proposons aujourd’hui un nouvel éclairage sous forme de FAQ :
- Quelles sont les principales clauses à étudier et à adapter dans une documentation financière, dans une perspective post Covid-19 ?
- Quelles est la diversité des solutions offerte par le marché du financement immobilier ?
- Comment réagissent les prêteurs et le marché du financement ?
- Quelles sont les solutions alternatives de financements existantes en cette période ?
