Le Sénat adopte un amendement instituant un dispositif anti-abus visant à exclure les dettes non afférentes à des actifs imposables pour déterminer la valeur nette des parts sociales pour les besoins de l’IFI (CGI, art. 973, IV nouveau).
Cette mesure ayant été adoptée après avis favorable du Gouvernement, il est peu probable qu’elle soit supprimée au fil de la navette parlementaire.
Le calcul de l’IFI au cœur des débats
Les parts ou actions de sociétés et organismes (établis en France ou à l’étranger), sont imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.
Jusqu’à présent, en cas de détention indirecte de biens immobiliers, il était enjoint aux contribuables de déterminer la valeur nette des parts sociales ou actions de sociétés en tenant compte, d’une part, de la valeur de marché des actifs immobiliers et, d’autre part, des dettes portées au passif du bilan des sociétés.
A ce sujet, l’article 973 du CGI prévoit une exclusion de principe des prêts intra familiaux ainsi que des règles particulières pour les prêts bancaires in fine et sans terme (donnant lieu à calculer artificiellement des annuités théoriques sur la durée totale du prêt ou à défaut sur une durée de 20 ans).
Il s’ensuit qu’hormis ces exceptions et ces cas particuliers, toutes les dettes portées au passif des sociétés étaient jusqu’à présent prises en compte pour déterminer la valeur nette des parts sociales et actions soumises à IFI.
Vers une harmonisation avec les règles encadrant le patrimoine personnel
L’amendement n°2278 a pour objet de rajouter un 4e alinéa à l’article 973 du CGI.
Cet amendement complète les modalités de détermination du ratio IFI jusqu’alors mises en place.
L’ajout de cet alinéa vient encadrer les règles jusqu’alors applicables pour la détermination de la valeur des parts de sociétés soumises à l’IFI.
En effet, l’idée est d’appliquer aux parts de sociétés les mêmes règles que celles applicables aux biens immobiliers détenus directement par le contribuable et de ne prendre en compte dans la valorisation des parts que les dettes qui seraient relatives à l’acquisition de l’actif imposable.
Une clause de sauvegarde a tout de même été insérée dans cet amendement : après retraitement des éléments de passif, la valeur des parts ainsi retenue ne pourrait pas avoir pour effet d’être supérieure à la valeur vénale desdites parts déterminées dans les conditions de droit commun.
Cette mesure s’appliquerait à compter de l’IFI 2024.
L’œil de l’expert : attention à la méthode de valorisation des parts de sociétés
Cette nouvelle modalité aura surtout un impact pour les sociétés qui détiennent d’autres actifs que des biens immobiliers et d’autres dettes que celles contractées pour l’acquisition des biens immobiliers.
Les sociétés ne détenant que de l’immobilier ne devraient pas être impactées par cette nouvelle méthode de calcul si tant est que les dettes souscrites par ces dernières sont bien des dettes relatives à des actifs imposables.
En tout état de cause, il nous semble impératif de vérifier, et de valider, la méthode de valorisation des parts de sociétés compte tenu de la législation applicable.
