Le TA de Nice rappelle que, pour l’application des dispositions de l’article 219, I a sexies-0 bis du CGI, les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.
Rappel
Les titres de participation détenus au sein de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime de l’imposition limitée au montant de la QPFC des plus-values à long terme, prévu à l’article 219, I-a quinquies du CGI.
De la sorte, les plus-values réalisées lors de la cession de ces titres sont imposées au taux de droit commun de l’IS (au taux standard de 25 %), sans bénéficier d’aucun régime de faveur.
Aux termes de l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession des titres ou, a été, à la clôture du dernier exercice précédant la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
Pour apprécier ce seuil de 50 %, les immeubles ou les droits « affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à l’exercice d’une profession non commerciale » ne sont pas pris en considération.
L’histoire
Plusieurs sociétés membres d’une intégration fiscale ont procédé, en 2016, à des opérations d’apport et de cession de titres de SNC.
A l’issue d’une vérification de comptabilité, l’Administration a considéré que les plus-values réalisées à cette occasion relevaient du régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, imposables au taux de droit commun – et non du régime de quasi-exonération dont les sociétés cédantes avaient estimé pouvoir bénéficier.
La décision du TA de Nice
Les débats portaient ici sur le point de savoir si les constructions édifiées par les SNC devaient être regardées comme des biens affectés à leur propre exploitation, dont il conviendrait de ne pas tenir compte pour l’appréciation de leur prépondérance immobilière.
Le TA reprend la définition récemment dégagée par le Conseil d’État, qui avait jugé que les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation « s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux » (CE, 29 septembre 2023, n°469788, Sté Bagest – définition alignée sur celle retenue pour l’application des dispositions de l’article 150 A bis du CGI, relatif aux PV immobilières réalisées par les contribuables personnes physiques).
Au cas d’espèce, le TA de Nice se fonde sur l’objet même des sociétés cédées, à savoir « l’acquisition de tous terrains, droits immobiliers ou immeubles, la construction d’immeubles en vue de l’exploitation et la mise en valeur par voie de location de ces biens ou droits immobiliers à travers d’autres sociétés ayant le même objet social ou à travers une prise de participations dans toutes sociétés à objet civil ou commercial d’acquisition, gestion, location, administration, construction et vente de biens ou droits immobiliers ».
Il en déduit que les constructions composant l’actif des sociétés cédées ne peuvent pas être assimilées à des immeubles affectés à leur propre exploitation commerciale, dès lors qu’elles constituaient, au contraire, l’objet même de leur exploitation.
Il ajoute, de plus, qu’est sans incidence à cet égard la circonstance que les sociétés cédées seraient, par ailleurs, investies dans une activité de nature commerciale (dans le même sens, voir décision Bagest précitée).