La CAA de Versailles juge qu’il ne peut être tenu compte, pour l’appréciation de la prépondérance immobilière de la société dont les titres sont cédés, d’un bien immobilier faisant l’objet, à la date de la cession, d’une simple promesse de vente synallagmatique.
Rappel
Les titres de participation détenus au sein de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime de quasi-exonération des plus-values à long terme prévu à l’article 219, I-a quinquies du CGI.
De la sorte, les plus-values réalisées lors de la cession de ces titres sont imposées au taux de droit commun de l’IS (au taux standard de 25 %), sans bénéficier d’aucun régime de faveur.
Aux termes de l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession des titres ou, a été, à la clôture du dernier exercice précédant la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
L’histoire
Le 11 juin 2015, une société cède les titres d’une SCI qu’elle détenait depuis 2009.
Dans ce cadre, elle a considéré que la plus-value réalisée à cette occasion relevait du régime du long terme et devait donc bénéficier du régime de quasi-exonération (sous réserve de la réintégration d’une QPFC de 12 %) prévu à l’article 219, I-a quinquies du CGI.
L’Administration a considéré, au contraire, que la SCI devait être regardée comme une société à prépondérance immobilière non cotée, de sorte que la plus-value de cession était imposable au taux de droit commun.
Elle a, à cet effet, retenu, pour l’appréciation du ratio de prépondérance immobilière, les éléments suivants :
- Valeur d’un terrain dont la SCI se portait acquéreur par une promesse de vente synallagmatique signée le 23 avril 2015 ;
- En-cours de production immobilisés à l’actif de la SCI constituant, selon l’Administration, des droits portant sur un immeuble.
La décision de la CAA de Versailles
La Cour écarte la qualification de société à prépondérance immobilière.
Non-prise en compte du terrain objet de la promesse
La Cour juge qu’en signant la promesse synallagmatique de vente le 23 avril 2015, la SCI et son co-contractant n’avaient conclu aucun accord irrévocable et inconditionnel sur la chose et le prix. Cette promesse était en outre assortie de 2 conditions suspensives et prévoyait expressément que le transfert de propriété n’interviendrait qu’à sa réitération par acte authentique, laquelle est intervenue en novembre 2015, soit après la date de cession des parts de la SCI elle-même.
Dès lors, il ne pouvait être tenu compte de ce terrain pour apprécier la prépondérance immobilière de la SCI.
Non-prise en compte des en-cours de production
La Cour relève que les en-cours de production immobilisés à l’actif de la SCI étaient constitués de frais engagés en vue d’un projet de construction sur un terrain – dont elle n’avait pas encore acquis la propriété.
Les en-cours considérés comportaient notamment des frais de géomètre, des dépenses liées à diverses expertises techniques et des honoraires d’avocat.
La Cour en conclut que ces dépenses ne peuvent pas être regardées comme des droits portant sur des immeubles – peu important, à cet égard, que la SCI se soit vu délivrer un permis de construire en 2014 sur ce terrain dont elle n’était pas encore propriétaire.
De plus, la Cour écarte la circonstance que la SCI ait été qualifiée de société à prépondérance immobilière pour les droits d’enregistrement, dès lors qu’il s’agit de dispositions fiscales différentes.
- CAA de Versailles, 7 mai 2024, n°22VE00164
