La valeur de l’immeuble à prendre en compte est celle retenue lors de la signature du contrat sans qu’il y ait lieu de la diminuer de la subvention répercutée sur le crédit-preneur au travers du contrat.
Lorsque le prix de levée de l’option est inférieur à la différence existant entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements qu’il aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le crédit-preneur est tenu de réintégrer au résultat de l’exercice en cours au moment où il lève son option, une fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat (CGI, art. 239 sexies et 239 sexies B).
En pratique, cette réintégration, qui correspond au suramortissement déduit au travers des loyers durant la période locative du contrat, est égale à la différence existant entre la valeur nette comptable qu’aurait l’immeuble dans les comptes du crédit-preneur s’il l’avait acquis en direct et le prix de levée de l’option. Elle majore le prix de revient fiscal du bien chez le crédit-preneur (CGI, art. 239 sexies C).
Dans le cas d’un immeuble d’une valeur de 987 473 € dont le crédit-preneur pouvait devenir propriétaire pour une somme totale (loyers et prix de levée d’option) de seulement 440 273 € après prise en compte d’une subvention publique versée au crédit-bailleur, la question s’est posée du calcul de la réintégration à la levée de l’option. Celle-ci devait-elle tenir compte de la valeur réelle du bien figurant au contrat ou du seul coût effectivement répercuté sur le crédit-preneur ?
Le Conseil d’Etat considère que la valeur de l’immeuble à la signature du contrat correspond, en principe, à celle qui y est mentionnée. Par suite, pour déterminer le montant de la réintégration à opérer au moment de la levée de l’option, il n’y a pas lieu de tenir compte de la subvention consentie au crédit-bailleur, alors même que, répercutée sur le crédit-preneur, elle a permis à celui-ci de réduire son coût d’acquisition de l’immeuble.
Dès lors que l’objet même de l’article 239 sexies du CGI est d’aligner fiscalement la situation du crédit-preneur sur celle d’un opérateur qui aurait acquis le même bien en direct, la valeur du bien à retenir pour calculer le montant de la réintégration doit correspondre à celle qui aurait été inscrite en comptabilité par un tel opérateur qui aurait bénéficié d’une subvention équivalente. Or, en la matière, il est de jurisprudence que le bien aurait dû être inscrit à l’actif du cessionnaire pour sa valeur réelle et que l’Administration aurait été en droit de rehausser cette valeur si ce bien avait été inscrit pour son coût de revient net de la subvention (Conseil d’Etat, 9 juillet 2009, n° 296048 et 5 février 2009, n° 291627). Le Conseil d’Etat transpose ainsi au régime du crédit-bail immobilier, la solution qu’il retient s’agissant d’une acquisition directe.
La solution retenue par le juge est équitable dans son principe mais l’on ne doit pas perdre de vue que le montant de la réintégration ne peut excéder celui des loyers effectivement déduits. Dans ce type de situation, le crédit-preneur doit vérifier que la réintégration calculée hors subvention n’excède pas le montant des sommes qu’il a pu déduire, afin de faire valoir, le cas échéant, ce plafonnement qui, dans le cas jugé, n’avait pas été demandé.
