La Cour de Cassation se prononce enfin sur l’obligation de paiement des loyers commerciaux pendant la crise sanitaire …. en faveur des bailleurs.

La fermeture au public pour cause de covid-19 n’autorise pas le locataire à ne pas payer ses loyers.

De nombreuses actions en justice ont posé et continuent de poser la question de savoir si les preneurs d’un bail commercial, alors qu’il était interdit d’accueillir du public, étaient en conséquence autorisés à ne pas payer leurs loyers. Saisie d’une trentaine de pourvois, la Cour de cassation a décidé d’en examiner 3 en priorité afin de rendre une décision de principe, mettant ainsi fin à toute incertitude en la matière.

C’est ainsi que la troisième chambre civile, par une décision du 30 juin 2022, a jugé que la mesure d’interdiction de recevoir du public ne modifiait en rien l’obligation du locataire de régler les loyers dûs, quand bien même il ne pouvait pas exploiter les locaux.

Largement diffusé, la décision de la Cour de cassation vient donc trancher la question très débattue de l’obligation ou non de paiement des loyers par les commerçants dont les fonds de commerce avaient été fermés en raison de la crise sanitaire entre le 17 mars et le 10 mai 2020. L’enjeu n’est pas négligeable, le ministère de l’économie indiquant que 45 % des commerces de détail auront été fermés en application des mesures prises et que le montant total des loyers et charges locatives concernés est estimé à plus de 3 milliards d’euros.

La Cour considère que l’interdiction de recevoir du public pendant cette période « résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis » et qu’elle a été édictée aux seules fins de garantir la santé publique.

Elle vient surtout préciser que deux des principaux arguments avancés par les locataires pour justifier le refus de paiement de leurs loyers pendant cette période, à savoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la perte de la chose louée, ne sont pas recevables. Elle estime en effet que la mesure est « sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué » et ne peut être « imputable aux bailleurs ».

Cette décision, certes un peu tardive, met fin au débat sur l’effet des mesures  va contribuer à alourdir les charges des locataires en cette période de remboursement des prêts garantis par l’Etat.

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Muriel Féraud-Courtin

Muriel Féraud-Courtin, Avocat Associée, a acquis une expérience de plus de 25 ans en droit des affaires et travaille en étroite coopération avec les avocats du réseau international Deloitte Legal. […]

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Arnaud Raynouard

Professeur des Universités à l’Université Paris-Dauphine, Arnaud Raynouard anime le Comité Scientifique Juridique du cabinet Deloitte Société d’Avocats. Agrégé en droit privé et sciences criminelles, et diplômé en gestion, Arnaud […]