Le Conseil d’État juge que, pour la détermination de l’assiette du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents prévu à l’article 244 bis A du CGI, le prix de cession d’un bien immobilier correspond au prix réellement convenu entre les parties, en principe celui mentionné dans l’acte authentique, et ne peut être écarté au profit de la valeur vénale du bien que si l’une des parties à l’acte s’inscrit en faux contre la mention du prix ou si l’Administration apporte la preuve d’une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente.
Rappel
Sous réserve de l’application des conventions fiscales internationales, lorsqu’une personne morale non-résidente cède, directement ou indirectement, un immeuble situé en France, elle est soumise au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI, en principe au taux normal de l’IS (25 %).
Les modalités de calcul du prélèvement sur les plus-values des personnes morales assujetties à l’impôt sur les sociétés varient selon l’État de résidence du cédant :
- Lorsque celui-ci est résident d’un État membre de l’UE ou d’un État de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et n’étant pas non coopératif, la plus-value est déterminée selon les règles d’assiette et de taux prévues en matière d’impôt sur les sociétés dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France (CGI, art. 244 bis A, III, al. 2).
- A défaut, la plus-value est égale au prix de cession du bien diminué de son prix d’acquisition (réduit pour les immeubles bâtis d’une somme égale à 2% de son montant par année entière de détention – CGI, art. 244 bis A, III, al. 1).
L’histoire
Une société de droit suisse a cédé, en 2011, par acte authentique, un ensemble immobilier situé en France. À cette occasion, elle s’est acquittée du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI au titre de la plus-value réalisée.
À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a estimé que le prix de cession mentionné dans l’acte était inférieur à la valeur vénale du bien, laquelle devait, selon elle, être retenue pour déterminer l’assiette du prélèvement. Elle a, en conséquence, écarté le prix stipulé dans l’acte authentique pour lui substituer la valeur vénale du bien et a assujetti la société à un complément de prélèvement sur le fondement de l’article 244 bis A du CGI.
La décision du Conseil d’État
Le Conseil d’État ne souscrit pas à l’analyse de l’administration fiscale (validée par les juges d’appel).
Il pose ainsi le principe selon lequel, pour l’application des dispositions de l’article 244 bis A du CGI, le prix de cession des biens immobiliers (ou des droits portant sur ces biens) est le prix réellement convenu entre les parties.
Lorsque la vente est constatée par un acte authentique, le prix de cession correspond au prix mentionné dans l’acte, sauf dans les 2 hypothèses suivantes :
- Si l’une des parties à l’acte s’inscrit en faux contre la mention du prix ; ou
- Si l’Administration apporte la preuve d’une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente.
En conséquence, le Conseil d’État casse l’arrêt rendu par les juges d’appel pour erreur de droit et règle l’affaire au fond.
Il juge, au cas d’espèce, que l’Administration ne pouvait légalement substituer au prix de cession figurant dans l’acte authentique un montant correspondant à la valeur vénale du bien cédé, dès lors qu’elle n’établissait pas que le prix mentionné dans l’acte était inférieur au prix réellement convenu entre les parties, lequel aurait été égal à la valeur vénale qu’elle retenait.
L’avis du praticien : Sarvi Keyhani et Soufiane Jemmar
Par sa décision du 24 février 2026, le Conseil d’État apporte une clarification bienvenue sur le régime du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI. Il confirme qu’en présence d’une cession constatée par acte authentique, le prix à retenir pour la détermination de la plus-value est, en principe, celui figurant dans l’acte, l’Administration ne pouvant s’en écarter qu’en cas d’inscription de faux ou si elle établit l’existence d’une dissimulation du prix effectivement convenu entre les parties.
Cette position est de nature à restreindre les redressements fondés sur une simple réévaluation administrative de la valeur vénale du bien cédé. La portée de cette sécurisation demeure toutefois limitée aux ventes constatées par acte notarié : en cas d’acte sous seing privé ou lorsqu’existent des indices de sous-évaluation du prix, notamment dans un contexte intragroupe, l’administration conserve une latitude pour remettre en cause le prix déclaré, sous réserve d’en apporter la preuve.