Le Conseil d’Etat juge que les éventuelles conséquences fiscales découlant de la levée d’option d’achat d’un contrat de crédit-bail, par une société de personnes, doivent s’apprécier pour ses associés soumis à l’IS, en appliquant les règles relatives aux BIC.
Rappel
Les bénéfices réalisés par une société relevant du régime des sociétés de personnes (sociétés dites « article 8 ») sont imposés entre les mains de ses associés, sauf option de la société pour l’IS. Chacun des associés est imposable pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit à l’IR soit à l’IS, en fonction de l’impôt auquel il est lui-même soumis.
Lorsque des droits dans une société de personnes sont inscrits à l’actif d’une société passible de l’IS dans les conditions de droit commun, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables aux bénéfices soumis à l’IS (CGI art. 8 et 218 bis K).
L’histoire
Une société soumise à l’IS détenait 95 % des parts d’une SCI relevant de l’article 8 du CGI.
La SCI exerçait une activité de sous-location nue d’immeuble depuis la conclusion, en 1999, d’un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans. Elle déclarait ainsi les revenus tirés de la sous-location, dans les conditions définies à l’article 93 du CGI, et était imposée dans la catégorie des BNC non professionnels.
En avril 2014, la SCI a levé l’option du contrat de crédit-bail et est ainsi devenue propriétaire du bien immobilier qui est entré dans son patrimoine, ce qui a eu pour conséquence de modifier son activité. Elle a ainsi cessé son activité de sous-location, à laquelle s’est substituée une activité de location nue, relevant des revenus fonciers.
En conséquence, elle a déposé, au titre de ses revenus de l’année 2014, 2 déclarations : l’une dans la catégorie des BNC pour la période janvier-avril, l’autre dans la catégorie des résultats fonciers pour la période mai-décembre.
L’Administration a considéré, dans le cadre d’un contrôle sur pièces, que la cessation de l’activité initiale de la SCI et son changement de régime fiscal avaient eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value latente correspondant à la différence entre la valeur réelle de l’immeuble et son coût d’acquisition (en ce sens, voir CE, 21 octobre 1987, n°51367, et CE, 4 mars 2015, n°360508).
Elle en a tiré les conséquences pour les associés de la SCI, et notamment pour la société soumise à l’IS, en rehaussant ses bénéfices à hauteur de la fraction de la plus-value correspondant à sa quote-part de résultats dans la SCI.
Cette société a contesté le redressement, en faisant valoir qu’en application des dispositions de l’article 238 bis K du CGI, la quote-part de ses résultats dans la SCI devait nécessairement être déterminée selon les règles applicables en matière d’IS.
Elle relevait, à cet égard, que son propre régime fiscal était demeuré inchangé postérieurement à la levée de l’option d’achat, et qu’aucune règle d’imposition immédiate de la plus-value issue de la levée d’option d’achat d’un immeuble n’existe s’agissant des sociétés soumises à l’IS.
La CAA de Versailles a cependant conforté la position de l’Administration, contrairement à ce que préconisait son rapporteur public (CAA Versailles, 9 février 2023, n°20VE02886).
La décision du Conseil d’Etat
Le Conseil d’Etat rejette la position de l’Administration.
Dans un considérant de principe très clair, il juge que les éventuelles conséquences fiscales qui s’attachent au transfert de propriété résultant de la levée d’option d’achat d’un contrat de crédit-bail par une société de personnes « article 8 » doivent s’apprécier, pour ses associés patrimoniaux, en appliquant les règles relatives à la catégorie d’imposition correspondant à l’activité de la société, et pour ses associés soumis à l’IS, en appliquant les règles relatives aux BIC.
Il annule, en conséquence, la décision de la CAA de Versailles pour erreur de droit et renvoie l’affaire pour qu’elle soit jugée au fond.
